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华鑫信托-鑫苏104号

信托产品 2020年03月21日 19:53 22 信托计划网
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为了换套孩子上学更近的房子,木木(化名)去年11月卖掉了北京朝阳公园附近的房子,按照原计划,现在这个时间点他已经签好一套满意的二手房。但是一场疫情,让他所有的盘算都不得不后延。

小宫(化名)则意外地在3月卖掉了她位于北京新街口的房子,买家是疫情前来看过房子,总价只比挂牌价略低一点点,看得出买家很着急。

传统的“3月小阳春”已过去2/3,房产经纪人周弘(化名)春节后还没有线下带看过一次,所有和潜在客户、业主的沟通都通过微信进行。周弘说,“这在以往不可想象”。除了等待,似乎没有别的办法。

新冠肺炎疫情急速“冰冻”了二手房市场,市场里的每一个人,不得不迎接猝然的改变。

疫情下成交“冰冻” 换房者卖了旧房却无法买新房

去年11月,木木卖掉了北京朝阳公园附近的一套房子,“孩子在东城上学,想换个近一点的。”下一套房子,木木属意的地段在工体、朝阳门附近。新冠肺炎疫情前,他“勘察”了三里屯的首开幸福广场和朝阳门旁的一个小区,都不太满意,比如朝阳门的小区属老旧小区,没地儿停车,“有点不敢买”。

朝阳公园这套房子是600多万总价卖出的。一眨眼,4个月过去了,卖房款的最后一笔钱上周也打到了木木账上,可惜攥着这笔钱,却没地儿花——疫情当前,下一套房什么时候能买上,变得遥遥无期。

按木木原来的计划,钱一到账,就赶快把下一套房买了,接下来就是装修房子,散半年味儿,今年秋天就能喜迁新居。“如果没有疫情,我应该已经签了,但现在够呛了。”自从新冠肺炎疫情发生,木木隔三岔五没事儿就看的那家房产平台,关注的所有小区都没再更新了,一套新房源都没有,翻一翻,成交也都是0。就连以前老“骚扰”他、不停发户型的中介,最近都不吱声了,全消停了。“感觉真的是‘冰冻’了。”木木说。

北京市住建委数据显示,2020年2月,北京二手房住宅网签仅3629套,环比下降58%,同比下降40%。中原地产数据显示,3月1日-17日,北京二手房住宅网签3567套,2019年同期这个数字是6971套,网签跌幅达49%,实际市场跌幅在60%以上(网签数据相对于市场真实成交情况有所滞后)。

“帮我找房的房产经纪人是外地的,到现在都没回京呢。保守估计,5月份才能重启(市场)吧,等整个系统都正常运转起来,至少得等到夏天才能买房了。现在就是等着,另外,也有点期待疫情后的房价是不是能降点。”木木预判道。

作为现在有房住的人,木木心里不慌,但这个市场里有些人的心态没他好。木木说,去年买了他房子的那对小夫妻,最近就觉得“亏了”。“小区封了,没法装修,没法搬家,加上总有买贵了的念头,他们觉得挺冤枉,很后悔。”

线下带看几近停滞 中介忧心:不实地看房,谁敢买?

北京南城某区域的房产经纪人周弘今年春节没有回老家,尽管如此,待在北京似乎也无“用武之地”。如果没有疫情,正月初八他就要回到门店上班,线下带看是房产中介的“日常”,往年,从春节后到现在他应该已经带看了N多套房子。

但现实是,春节后至今,周弘没有线下带看过一次,“这在以往,是无法想象的。”新冠肺炎疫情期间,北京小区严格封闭,出入查身份证、查出入卡。周弘所知道的本区域仅有的几次线下带看,是因为经纪人就租住在买家和业主所住的小区里,征得业主同意后,实现不出小区的带看。而这种小区内部的换房,实属个例。

线下带看基本停滞的同时,周弘的线上工作一天也没有停。3月初开始,成交渐有复苏,作为房源维护人,他隔三岔五给业主反馈信息,比如“本区域的某某小区成交了一套大三居,您的房子我们也在积极推荐”等等。同时给潜在购房客户推荐房源,线上VR带看。

周弘不知道“进不去小区”的状况还要延续到何时。对于北京市住建委3月15日发布的“每小区可有一名业务员进入带看”的新规,周弘表示,他所在的门店还没接到具体信息,不知道下一步如何操作。“现在还是VR线上看房为主,线下基本上还看不了。但是不实地看房,谁敢买呢?”

“如果说新房销售还能通过网上营销和创新手法实现提前认购,但二手房的成交却着实无法摆脱线下看房和选房环节。”合硕机构首席分析师郭毅说,二手房的房龄、室内装修、公共配套都需要通过线下看房才能实地了解。受新冠肺炎疫情影响,社区封闭,造成2月北京二手房成交迅猛下滑。“目前看,3月份也会保持同比大幅下滑。”

对于北京市住建委的带看新规,郭毅认为,拉动成交的作用有限。她表示,带看新规限定了单个社区能带看的人员数量,也就限定了客户看房的频次。从客户看房的周期而言,中介带看五套至八套,才有可能实现一套成交。事实上,成交通常需要经过前期较长时间的带看和选房过程,一旦限制了中介带看人数,一天带看的数量和客户量有限,即使能拉动前期客户转化成交,转化比例也会非常低。

“进入3月,虽说看房人群在回升,但如果缺少线下带看环节,并不能实现真实的成交。”郭毅认为,需求虽然在升温,但转化为实际的成交和签约数据,需要漫长的周期。而缺少线下带看环节,会让周期无限延长。“3月成交肯定还是处在冰冻状态。什么时候社区的封闭情况有明显好转,才有可能促进成交量的攀升。”

市场出现复苏迹象 业内称“全面回暖为时尚早”

即便如此,在新冠肺炎疫情阴影下,二手房市场仍有成交单,因为具有稀缺价值的好房子从来不愁卖,也总有人急着用房。北京的核心地段房子,在任何时期都是“物以稀为贵”。

除了在中介挂牌外,北京姑娘小宫自去年12月起也开始在微博卖房。她这套房子位于新街口,挨着地铁4号线新街口站和2号线积水潭站,隔壁就是积水潭医院,又是西城学区房。既然房子不愁卖,小宫就想干脆和中介比一比,谁先把房子成功卖出去。

微博发出去后,来了三个人,和她约好了年后来看房。没料想新冠肺炎疫情突袭,没人敢出门了,也没人敢让陌生人上门。

没想到的是,3月的一天,中介给小宫打电话,说有优质客户有意向购买,也不用看房,就想催着赶紧签合同。因为价格挺满意,只比挂牌价低了一点点,双方很快成交。

小宫告诉新京报记者,“买主是挺久前来看过房子的,很喜欢我家房子。这次我也不知道对方为什么这么急就拍钱了。时间隔得太久了,我都已经想不起这位买主的相貌了。”

中介是对市场最灵敏的。相比2月的“冰冻”,周弘感觉,随着3月春暖花开,“冰冻”稍稍“裂开”了一点。2月,他所在的区域仅成交了1套房,3月到现在,已成交8套。“基本是本区域换房,改善为主,比如小两居换成邻近小区的大三居,好几套成交都是为了孩子上学。”

中原地产首席分析师张大伟表示,随着国内疫情防控形势明显好转,的确有一些购房者入市了,包括刚需和疫情期间对住宅改善有需求的购房者。相比疫情较重的2月份,最近的成交有明显增加。

中原地产数据显示,3月上半月,全国主要城市的二手房成交相比2月有明显复苏,网签量平均上涨了40%,但同比依然下调了20%以上。特别是一线城市,网签同比下调了25%。

“现在的市场远远谈不上升温,最多只是复苏。整体看,全国楼市平均到访和市场成交量相比去年3月同期,不及一半。市场还处于逐渐恢复中,南方城市相比北方城市更早复苏,跌幅也比北方城市低一些。”张大伟说。

郭毅认为,未来疫情全面缓解,社区不再隔离之时,二手房市场必定会迎来一波反弹成交。“二手房市场本身有刚需人群,同时购买新房的人也需要卖旧买新,两者都会促使二手房市场出现成交量的反弹。但这个节点还是以疫情全面缓解为判断标志。目前来看,二手房市场并未实现全面回暖。”

在张大伟看来,二手房市场能否回暖,除了看疫情缓解情况,也要看相关政策。目前政策没有明显的调整,在这种情况下,市场很难全面回暖。对于疫情后的房价走势,张大伟认为,房价下调的可能性要高于房价上涨的可能性。

新京报记者 王海亮


一个问题债券项目引发连锁反应,落下一地鸡毛?

           

作者 |  王君齐

编辑 |  吴婷婷

来源 |  券业观察

闻名债券市场的“五洋债”欺诈案,随着新《证券法》的正式实施又出新进展。众多“五洋债”投资者对债券发行人五洋建设、承销商德邦证券等提起诉讼索要赔偿。

而当时就职于德邦证券且为“五洋债”项目的承做部门负责人曹榕也加入了向老东家——德邦证券“索赔”的队伍,索赔金额高达2.77亿元。如此天价赔偿,引来业界关注。

1

2.77亿赔偿“变”2.54万元

近日,中国裁判文书网公布了一则券业劳动合同纠纷的判决书。德邦证券前员工曹榕因累计旷工超过五日被公司解除劳动合同。被辞退后,曹榕任职期间未发放的递延奖金、绩效激励奖金等费用也被暂停了发放,从而将德邦证券告上法庭索要2.77亿元赔偿。不过,法院最终判德邦证券只需支付曹榕2万多……

判决书显示,曹榕于2013年4月10日进入德邦证券工作,担任债券融资部总经理兼固定收益总部联席总经理。2018年4月9日,曹榕与德邦证券的劳动合同到期。令人意想不到的是,在合同到期前5天,曹榕被公司解雇了。

德邦证券表示曹榕在2018年3月12日至4月4日期间并没有上班,一直委托他人代替在考勤机上打卡。曹榕累计旷工超过五日,违反了德邦证券员工手册制度,由此解除公司与曹榕签订的劳动合同。据德邦证券相关规定,“被解除劳动关系的离职员工不享有递延奖金”“离职员工不享有所有奖金”。

           

随后,曹榕向上海市普陀区劳动人事争议仲裁委员会(以下简称“上海普陀区仲裁委”)提起仲裁申请,要求德邦证券支付自己2.77亿元。其中,包括2018年3月1日至2018年4月9日的工资5.36万,违法解除劳动合同赔偿金25.68万,2015年度至2018年度各种奖金费用等2.73亿,其他时间段的补贴费用322.38万元。

曹榕认为,自己为德邦证券高级管理人员,因所在岗位和从事的工作性质均具有特殊性,会经常外勤、加班,属于不定时工作状态。同时,德邦证券从未要求自己和普通员工一样进行日常考勤打卡,实际也从未对其执行考勤管理。如今,德邦证券以考勤为由解除双方劳动合同,侵害了自身的合法权益,要求赔偿。离职员工不享有所有奖金等相关规定,规避了公司应该发放应得奖金的责任,当属无效。

2018年7月13日,上海普陀区仲裁委对曹榕的诉求作出裁决,要求德邦证券支付曹榕2.28万元(包括2018年3月1日至2018年3月11日的工资1.45万元,2018年1月1日至2018年4月4日期间未休年假折算工资0.83万元)。

曹榕向德邦证券索要2.77亿,而上海普陀区仲裁委的仲裁结果为2.28万元,两者金额相差悬殊。对此,曹榕向法院提起诉讼。

然而,法院的判决结果与上海普陀区仲裁委的仲裁结果并无太大差距,只是在原来仲裁结果中多了一项2018年2月1日至2018年3月11日期间的交通补助费用0.26万元,判德邦证券支付曹榕相关费用合计2.54万元。

曹榕的2.77亿天价索赔最后变为2.54万元。

2

缘起“五洋债”?

曹榕此前在德邦证券工作五年时间,却在劳动合同即将到期之际因旷工被开除。如此不完美的收尾,单纯只是因为旷工超5天?

券业观察注意到,前些年轰动资本市场、成为中国债券市场首例欺诈发行案的“五洋债”项目中,一同受到“牵连”承销商正是德邦证券,而曹榕则是该项目的承做部门负责人。

据判决书显示,德邦证券坚称,“曹榕负责的五洋债项目给德邦证券公司造成现实损失和商誉损失,德邦证券公司受到了监管部门的处罚,根据公司规定,公司有权停发年度递延部分奖金、之前年度未发放的递延奖金以及发生风险事件年度当年度产生的全部奖金。”

2015年,“五洋建设”发行了规模为8亿元的“15五洋债”和规模为5.6亿元的“15五洋02”,期限分别为三年、五年,德邦证券为主承销商。

“15五洋债”和“15五洋02”的募集说明书均显示,五洋建设发行的13.6亿债券拟用于偿还公司金融机构借款,优化公司债务结构并补充营运资金。但实际上,公司在收到募集资金后将其中的10.48亿元划往非关联公司浙江国通物资有限公司进行过账,之后将上述款项中的3.31亿元和4.01亿元分别划入公司实控人陈志樟控制的五洋控股有限公司(公司其他关联方)的银行账户。

2016年1月7日,因募集资金实际使用与募集说明书不一致的情况,五洋建设被浙江监管局出具责令改正的决定书。2016年4月27日,五洋建设再次因募集资金使用情况,被上交所通报批评。

五洋债风波仍未平。2016年12月起,五洋建设因涉及项目工程类纠纷,多次被纳入全国法院失信被执行人名单。因失信被执行名单未及时披露问题,“15五洋债”、“15五洋02”被停牌,信用等级也由AA级被下调为AA-级。

2017年8月,五洋建设未能按照约定完成回售资金、付息资金的发放,构成“15五洋债”违约。此外,还触发“15五洋02”交叉违约。两只债券发行规模合计高达13.6亿元,接连违约,可以想象其影响之大。

此事迅速引起监管部门的注意。经过证监会对其进行了一年的调查后,2018年7月6日,证监会开出首张债券欺诈发行罚单。

罚单显示,五洋建设不具备公开发行债券的条件,但五洋建设通过粉饰公司报表,将公司包装成优良资产,制作虚假申报材料骗取证监会对公司进行债券发行审核许可。在此基础上,五洋建设成功发行了“15五洋债”和“15五洋02”两期债券。同时,五洋建设用相同的手法,分别在上交所和深交所非公开发行了1.3亿和2.5亿债券。此外,五洋建设还存在未按规定及时披露相关信息的违法行为。

证监会对五洋建设采取责令改正,给予警告,并处以罚款4140万元的措施;相关负责人员给予警告并合计罚款254万元;五洋建设实控人陈志樟被采取终身市场禁入措施。

德邦证券作为“五洋债”的主承销商,也受到证监会的处罚。

2019年11月11日,证监会下发行政处罚决定书。德邦证券因未充分核查五洋建设应收账款问题、对于投资性房地产未充分履行核查程序、未将沈阳五洲投资性房地产出售问题写入核查意见等问题,被证监会责令改正,给予警告,并没罚金额合计1912.44万元。曹榕作为“五洋债”项目的承做部门负责人,被证监会给予警告,并罚款25万元,撤销证券从业资格。同时,曹榕还被采取五年证券市场禁入措施。

3

数十起诉讼压力犹存

曹榕离职,可拿到的赔偿已定,但德邦证券因“五洋债”而面临的风险还没有完全化解。

随着2020年3月1日,新《证券法》的正式实施。投资者起诉“五洋债”虚假陈述责任纠纷系列案件正式启动。

据新《证券法》内容规定,投资者因发行人欺诈发行、虚假陈述或者其他重大违法行为给投资者造成损失的,投资者可以向投资者保护机构申请调解。投资者保护机构对损害投资者利益的行为,可以依法支持投资者向人民法院提起诉讼。投资者提起虚假陈述等证券民事赔偿诉讼时,诉讼标的是同一种类,且当事人一方人数众多的,可以依法推选代表人进行诉讼。

2020年3月13日,杭州中级人民法院(以下简称“杭州中院”)刊登公告,通知投资者起诉“五洋债”虚假陈述责任纠纷系列案件中的相关权利人在公告发出的30日内向法院进行登记。

德邦证券公告显示,杭州中院已于2019年5月14日开庭审理了16件债券持有人起诉五洋建设等被告证券虚假陈述责任纠纷案件。投资者要求五洋建设偿付债券本息,五洋建设法人陈志章、德邦证券等承担连带责任,涉案金额合计2253万元。除此之外,还有63件同类诉讼案件尚未开庭,涉案金额合计约2.4亿元。

然而,五洋建设已经进入破产重整阶段,需承担连带责任的德邦证券恐怕压力不小。

德邦证券与曹榕的纠纷暂时告一段落,但与持有“五洋债”投资者的新一篇故事似乎才刚刚开始。


北京时间3月21日,NBA官方宣布,为了应对新型冠状病毒的全球大流行,启动“NBA Together”计划,号召全球社区和社会共同行动,支持、参与、教育和激励青少年、家庭和球迷。

           

作为计划的一部分,NBA承诺要筹集和捐助超过5000多万美元的善款,用以支持受新型冠状病毒影响的人们,以及在世界各地提供至关重要的服务的社区和医疗组织。

根据NBA的官方新闻稿,NBA Together计划将围绕四大项目展开,分别是:“了解事实”、“关怀行动”、“社区拓展”以及“NBA Together在线”。联盟希望详细解读全球健康及安全信息,分享应对危机的指导方针和资源,并通过数字工具和虚拟活动保持人们和社区之间的联系,以帮助应对疫情大流行的影响。

“了解事实” 将会破解谣言,分享一些关于新型冠状病毒的真相,告诉球迷如何最好地与疫情作斗争,以及采取什么行动来阻止这种病毒的传播。

“关怀行动” 将围绕NBA球员、球迷和普通民众展开,鼓励他们通过在推特、Instagram、Facebook和TikTok等社交平台发布以“NBA Together”为标签的照片和视频,来分享他们支持朋友、家人和社区的一些方式。

“社区拓展” 将推出互动式内容,为那些无法与朋友、队友一起打球,但仍然想要磨炼、提升自己球技,并与NBA世界保持联系的人提供服务。

“NBA Together在线” 指的是美东时间每天下午3点安排NBA大家庭中的一员在线与全球各地的球迷进行互动,或接受在线采访。该活动将于当地时间本周五开始,由骑士球员凯文-乐福来拉开整个系列的序幕。

在这场前所未有的全球危机中,NBA正试图以一种积极的方式利用自己的平台做出贡献,今天的NBA Together计划,只是其中之一。


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